Menu

Toutes nos fiches

23
Mer, Aoû

Typographie

Le Bail

Définition

Le bail est un contrat entre un propriétaire (aussi appelé le bailleur) et un locataire pour la location d’un logement.

Obligations légales

  • Le bail doit être écrit.
  • Le propriétaire est obligé d’enregistrer le bail.

Contenu

Il faut mentionner dans le bail:

  • l’adresse du logement à louer;
  • le prix du loyer;
  • le nom et l’adresse du propriétaire/bailleur et sa signature;
  • le nom du locataire et sa signature;
  • la date à laquelle commence la location;
  • l'état des lieux d'entrée et de sortie.

En plus, le propriétaire doit ajouter une "annexe standard" (la même pour tout le monde) qui reprend les principales dispositions de loi sur les baux et les normes de salubrité régionales (c’est-à-dire le minimum de confort et de salubrité que doit avoir le logement selon le code du logement de chaque Région)

fotolia_12427765_Subscription_XXL.jpg

La durée du bail

Le bail peut être :

  • Soit de courte durée: maximum 2 contrats sur une période de 3 ans.

    Par exemple: un premier contrat d’un an et puis un contrat de 2 ans. Ou, un premier contrat d’un an et ensuite un 2ièm contrat d’un an. Après ces 2 contrats, le locataire passe automatiquement à un bail de 9 ans

  • Soit de longue durée, 9 ans.

    Attention Attention; trois mois avant la fin du bail, le locataire doit toujours envoyer un préavis (= lettre recommandée pour annoncer son départ).

    Par exemple: le bail se termine le 31 décembre, le propriétaire doit avoir reçu le préavis du locataire pour le 30 septembre au plus tard.

    Le locataire et le propriétaire peuvent toujours s’arranger à "l’amiable" (= un accord qui convient aux deux parties).

La résiliation du bail

La résiliation du bail est l’interruption du contrat avant la date prévue.

La résiliation par le locataire

  • Pour un bail de 9 ans

    Le contrat de bail peut être interrompu à tout moment, mais:

    • il faut que le locataire annonce à son propriétaire son départ et ce, par lettre recommandée 3 mois avant la date de son départ (toujours 3 mois de préavis)
    • il faut que le locataire paye:
      • s’il part au cours de la 1ière année de location: 3 mois d’indemnité;
      • s’il part au cours de la 2ième année de location: 2 mois d’indemnité;
      • s’il part au cours de la 3ième année de location: 1 mois d’indemnité.
  • Pour un bail de courte durée

    Ce contrat ne peut pas être interrompu, sauf si cela prévu dans le bail (clause contraire) ou que le propriétaire et le locataire s'arrangent à l’amiable.

La résiliation par le propriétaire

  • Pour un bail de 9 ans

    Le propriétaire peut mettre fin à ce contrat:

    • s’il souhaite occuper le logement lui-même (ou sa famille proche): moyennant un préavis de 6 mois, il peut le faire à tout moment de la durée du bail.
    • afin de pouvoir effectuer des travaux de rénovation dans le logement: mais il ne peut le faire que tous les 3 ans.
    • sans motif: dans ce cas, il peut le faire uniquement à l’expiration du premier triennat moyennant une indemnité de neuf mois de loyer, ou à la fin du deuxième triennat, moyennant une indemnité de six mois de loyer.

    Un arrangement à l’amiable est toujours possible.

  • Pour un bail de courte durée

    Ce contrat ne peut pas être interrompu, sauf si cela est prévu dans le bail (clause contrairetip) ou que le propriétaire et le locataire s'arrangent à l’amiable.

La garantie locative

fotolia_1524011_Subscription_L.jpg

Rôle

Aussi appelée "caution", la garantie locative sert à payer le propriétaire si:

  • le locataire fait des dégâts dans son logement;
  • le locataire n’a pas payé son loyer;
  • le locataire n’a pas remboursé le propriétaire pour les factures que le propriétaire a reçues (et payées) à la place du locataire (eau, gaz, électricité...).

S’il n’y a eu aucun problème, le locataire récupère l’argent et les intérêts en quittant le logement.

Dispositions légales

La garantie doit être déposée sur un compte bloqué à la banque au nom du propriétaire et du locataire.

La loi prévoit que la garantie peut être constituée par le locataire de 3 manières:

  • le locataire bloque la totalité de la somme à la banque: dans ce cas, la garantie ne dépasse pas 2 mois de loyer (sans charges);
  • le locataire n’a pas la totalité de la somme: il peut payer des mensualités constantes à la banque (le même montant chaque mois) durant minimum 1 an (si le bail est d’un an) et maximum 3 ans (si le bail est de 3 ans ou plus). Dans ce cas, la garantie sera de 3 mois de loyer (sans charges);
    attention Attention; cette modalité n'est quasi pas utilisée, les banques refusent presque systématiquement de le faire.
  • via le CPAS de référence: le CPAS conclut un contrat avec la banque. La banque donne au propriétaire une garantie bancaire de 3 mois de loyer. Le propriétaire ne sait pas que le CPAS intervient dans la garantie du locataire.
  • Via des organismes comme le Fonds du logement ou certaines associations qui proposent des prêts pour les garanties locatives.

Il arrive que certains propriétaires demandent l’argent de la garantie en "cash", c’est-à-dire de la main à la main, ou sur le compte personnel du propriétaire. Bien que courantes, ces pratiques sont illégales.

Si malgré tout le locataire accepte de donner "en liquide" le montant de la garantie, il est très important qu’il exige un reçu signé par le propriétaire, avec la date, indiquant la mention "pour garantie locative". Dans le cas d’un versement sur le compte personnel du propriétaire, il convient également de mentionner en communication qu’il s’agit d’une garantie locative pour tel logement ainsi que la date du début du bail.

Aide en matière de garantie locative

 

Région de Bruxelles-Capitale

Contacter:

 

Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale

icon map-maker Rue de l’Été 73 - 1050 Ixelles

icon phone +32 (0)2/504 32 11 (rendez-vous par téléphone)

icon fax +32 (0)2/504 32 01

icon website fondsdulogement.be

Le Fonds du logement propose un service de garantie locative: prêt sans intérêt sous certaines conditions (les demandeurs d’asile n’y ont pas accès).

 

le CPAS de sa commune.

Consulter la liste des CPAS des 19 communes bruxelloises

 

Région wallonne

Un fonds de garanties locatives devrait être créé en Région Wallonne en 2016-2017. Actuellement, des communes peuvent intervenir. Il convient donc de se renseigner auprès de sa commune. Si celle-ci n’intervient pas, il faut s’adresser au CPAS de sa commune.

 

Région flamande

Contacter sa commune ou le CPAS de celle-ci.

Le loyer

Le loyer est le prix mensuel demandé par le propriétaire pour occuper le logement loué.

Il est fixé librement mais ne peut plus être modifié une fois qu’il a été fixé.

Le loyer peut, toutefois, être adapté par le propriétaire au coût de la vie (= indexation) une fois par an à la date anniversaire du bail, sur base d’une formule prévue par la loi. Pour le calcul de l’indexation, voir le Calculateur automatique du loyer indexé.

En plus du loyer, le locataire doit payer:
  • ses consommations personnelles: eau, gaz et électricité ou une provision ou un forfait charges.
  • Éventuellement des charges communes.

Les charges

Les charges sont payées mensuellement au propriétaire.

Elles comprennent:
  • l’entretien et l’électricité des "communs" (hall d’entrée, cage d’escalier...), l’ascenseur, etc.
  • les consommations quand c’est le propriétaire qui paie à la compagnie (provision ou forfait)
Deux systèmes existent:
  • la provision: le locataire paie en fonction de sa consommation réelle.
  • le forfait: le locataire paie toujours le même montant quelle que soit sa consommation.

L’état des lieux

L’état des lieux est une description en détail de l’état du logement avant que le locataire ne l’occupe (fissures aux murs, taches d’humidité, état des châssis, sanitaires, installation électrique et chauffage, etc.).

Il doit être daté et signé par le propriétaire et le locataire. Le locataire doit recevoir un exemplaire et le garder précieusement.

L’état des lieux est obligatoire et doit en principe être enregistré par le propriétaire, en même temps que le bail.

Il doit être fait de façon détaillée: il est important que le locataire mentionne tous les défauts apparents. Ainsi, le propriétaire ne pourra pas les lui reprocher par la suite!

Si aucun état des lieux n’est fait à l’entrée, l’état des lieux à la sortie est supposé être le même qu’à la sortie et le propriétaire ne peut donc rien réclamer.

Quoi qu’il en soit, il est conseillé de relever les index des compteurs d’eau, gaz et électricité et de noter les numéros des compteurs à l’entrée dans le logement afin d’éviter toute possible contestation au niveau du payement des charges à la sortie.

Dans cette fiche